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RETOUR COVID-19 : SUSPENSION LOYERS LOCAUX PROFESSIONNELS ET COMMERCIAUX & ORDONNANCE

Prise en application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19,

l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers (…) afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie permet de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers (et non de les annuler) afférents aux locaux professionnels et commerciaux, au bénéfice des microentreprises particulièrement touchées par la crise sanitaire.

L’ordonnance vise les microentreprises (c’est-à-dire les Très Petites Entreprises) qui sont éligibles au fonds de solidarité, créé par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020.

Selon le dossier de presse du Gouvernement, ce fonds de solidarité s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association…) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs). Les entreprises en procédure collective pouvant aussi en bénéficier, sur fourniture d’une attestation du mandataire de justice.

 

Les critères d’éligibilité des entreprises au fonds de solidarité seront définis par décret.

  • A priori , celles-ci devraient répondre aux conditions cumulatives suivantes :
  • avoir un effectif de 1 à 10 salariés ;
  • avoir réalisé (sur le dernier exercice clos) un chiffre d’affaires inférieur à 1 000 000 € et un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € ;
  • avoir fait l’objet OU d’une interdiction d’accueil du public (c’est-à-dire d’une fermeture administrative à la suite du décret n°2020-293 du 23 mars 2020) OU d’une baisse de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.
  • Leur activité devrait avoir débutée avant le 1er février 2020 et il ne devrait pas y avoir eu de déclaration de cessation de paiement avant le 1er mars 2020.

 

La suspension des loyers bénéficie de plein droit aux locataires (commerciaux et professionnels), d’une part, microentreprises (TPE) et, d’autre part, éligibles au fonds de solidarité.

Elle concerne les loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux (2) mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

A cet effet, l’ordonnance prévoit que les preneurs (à bail commercial ou professionnel) concernés ne peuvent, nonobstant toute stipulation contractuelle, encourir (de la part de leurs bailleurs) de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

 

L’ordonnance ne précise pas en revanche le mode de règlement des loyers ainsi suspendus, lequel est laissé à l’entière négociation des parties.

Aussi bailleur et locataire (visé par l’ordonnance) doivent (rapidement) se rapprocher afin de convenir (par écrits/échange de mails) :

  • d’une suspension temporaire de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d’avril ;
  • le cas échéant, d’une mensualisation des loyers et charges facturés jusqu’alors au trimestre;
  • et, surtout, de l’échéancier de remboursement adapté, sans pénalités, de l’arriéré, une fois que l’activité aura repris.

Le bailleur peut solliciter de son locataire une attestation sur l’honneur indiquant que son entreprise est éligible au fonds de solidarité, répond aux critères de microentreprise et que son activité est affectée par les conséquences de la propagation de l’épidémie.

 

Pour toutes les autres entreprises qui ne sont pas visées par l’ordonnance (PME, ETI et GE) et les microentreprises (TPE) qui ne sont pas éligibles au fonds de solidarité, les bailleurs doivent apprécier « au cas par cas », et avec bienveillance, les demandes de suspension des loyers.

 

Christophe DEMERSON, Président de l’UNPI, invite les bailleurs qui le peuvent à suspendre temporairement les loyers des locaux commerciaux et professionnels des TPE et PME dont l’activité est totalement suspendue pendant la crise, et étaler les paiements dans le temps, après celle-ci.

Mais il demande aussi que les échéances de prêt puissent être suspendues et reportées sans frais ni pénalités pour que les bailleurs puissent renégocier leurs crédits auprès de leurs banquiers.

Il appelle enfin à la responsabilité des acteurs du logement pour ne pas réclamer la cessation du paiement des loyersAppeler à un moratoire des loyers d’habitation est démagogique et irresponsable. Les bailleurs ont besoin de leurs loyers : soit pour rembourser un crédit et payer de nombreuses charges, soit pour avoir un complément de revenus, le plus souvent pour leur faible retraite.

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